中国人在日本买不动产：6 种主要税费 + 每年应缴清单
同一物件 ¥1 亿，中国 HNW 持有 5 年的总税费可能从 ¥800 万浮动到 ¥2500 万——取决于持有结构、用途、出售时机。本文按取得 / 持有 / 出售 / 传承 4 阶段拆解 6 种主要税费 + 每年实操申告清单。
中国人在日本买不动产：6 种主要税费 + 每年应缴清单
TL;DR 同一物件 ¥1 亿，中国 HNW 持有 5 年的总税费 可能从 ¥800 万浮动到 ¥2500 万——差距 3 倍——取决于持有结构（自然人 / 法人 / SPV）、用途（自住 / 出租）、出售时机（短期 / 长期）。本文按取得 / 持有 / 出售 / 传承 4 阶段拆解 6 种主要税费 + 每年实操申告清单。
为什么这是 HNW 客户最容易踩坑的领域
中国 HNW 客户买日本不动产时，税费往往是事后才意识到的成本。
我们见过的真实案例：
- 某客户在不知情情况下短期出售（持有 4 年）→ 譲渡所得税 30% → 多缴 ¥800 万
- 某家族在传承时未做规划 → 相続税最高税率 55% → 子女接手时税负压垮
- 某客户租金所得未申告 → 国税厅追诉 + 過少申告加算税 + 延滞税
下面把 6 种主要税费 + 实操申告流程讲清楚。
一、取得阶段（一次性税费）
税费 1：不動産取得税
何時课税：物件登记后 6 個月-1 年。
计算公式：
不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 4%减额特例（重要）：
- 住宅用 新築物件：3% 適用
- 建物の一定額控除（最大 ¥1200 万）
- 土地的軽减特例
実例：¥1 亿物件（評価額 ¥7000 万、内土地 ¥4000 万 / 建物 ¥3000 万）
- 一般物件：¥7000 万 × 4% = ¥280 万
- 住宅特例適用：建物 (¥3000 万-¥1200 万) × 3% = ¥54 万 + 土地 ¥4000 万 × 3% × 1/2 = ¥60 万 ≈ ¥114 万
差距 ¥166 万！
税费 2：登録免許税
何時课税：登记時に納付。
計算公式：
登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率税率：
- 売買による所有権移転：2%（住宅特例 0.3%）
- 抵当権設定：0.4%
実例：¥1 亿物件
- 一般：¥7000 万 × 2% = ¥140 万
- 住宅特例：¥7000 万 × 0.3% = ¥21 万（差距 ¥119 万）
税费 3：印紙税
物件売買契約書に貼付：
- 物件価格 ¥1000 万-¥5000 万：印紙 ¥1 万
- 物件価格 ¥5000 万-¥1 億：印紙 ¥3 万
- 物件価格 ¥1 億-¥5 億：印紙 ¥6 万
- 軽減措置あり
取得阶段 总成本（¥1 億物件 / 自住特例適用）
| 税费 | 金額 |
|---|---|
| 不動産取得税 | ¥114 万 |
| 登録免許税 | ¥21 万 |
| 印紙税 | ¥3 万（軽減後） |
| 仲介手数料 + 消費税 | ¥336.6 万 |
| 司法書士手数料 | ¥20-30 万 |
| 取得阶段合計 | 約 ¥495 万（4.95%） |
二、持有阶段（每年税费）
税费 4：固定資産税
毎年 1 月 1 日時点の所有者に課税。
計算公式：
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）減額措置（住宅用地）：
- 200㎡以下部分：1/6 軽減
- 200㎡超部分：1/3 軽減
実例：¥1 億物件（評価額 ¥7000 万 / 土地 4000 万 + 建物 3000 万、住宅用地 200㎡）：
- 土地：¥4000 万 × 1/6 × 1.4% = ¥9.3 万
- 建物：¥3000 万 × 1.4% = ¥42 万
- 合計：¥51.3 万 / 年
税费 5：都市計画税
毎年 1 月 1 日時点の所有者に課税（都市計画区域内のみ）。
計算公式：
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%減額措置（住宅用地）：
- 200㎡以下部分：1/3 軽減
- 200㎡超部分：2/3 軽減
実例：上記例の場合：
- 土地：¥4000 万 × 1/3 × 0.3% = ¥4 万
- 建物：¥3000 万 × 0.3% = ¥9 万
- 合計：¥13 万 / 年
税费 6：所得税（如有租金収入）
租金所得は確定申告対象。
#### 自然人持有時の税率
総合課税で累進：
- ¥195 万以下：5%
- ¥195-330 万：10%
- ¥330-695 万：20%
- ¥695-900 万：23%
- ¥900-1800 万：33%
- ¥1800-4000 万：40%
- ¥4000 万超：45%
加上住民税 10% → 最高 55%。
#### 法人持有時の税率
法人税率（一律）：約 30-34%（详见日本法人税）
#### 比較例：年間家賃 ¥600 万、必要経費 ¥200 万、純利益 ¥400 万
- 自然人持有（個人所得税率 33% + 住民税 10%）：¥400 万 × 43% = ¥172 万
- 法人持有（法人税 30%）：¥400 万 × 30% = ¥120 万
差距 ¥52 万 / 年！持有 5 年 = ¥260 万。
→ ¥1 億物件 + 出租 = 法人持有有利
持有阶段 年間総コスト（¥1 億物件 / 出租利回り 4%）
#### 自然人持有
| 税费 | 金額（年間） |
|---|---|
| 固定資産税 | ¥51.3 万 |
| 都市計画税 | ¥13 万 |
| 所得税（家賃 ¥400 万純利益、税率 43%） | ¥172 万 |
| 修繕積立金 / 管理費 | ¥36-60 万 |
| 年間合計 | 約 ¥272-296 万 |
#### 法人（資產管理 KK）持有
| 税费 | 金額（年間） |
|---|---|
| 固定資産税 | ¥51.3 万 |
| 都市計画税 | ¥13 万 |
| 法人税（家賃純利益、折旧費控除後） | ¥80-120 万（折旧控除効果あり） |
| 修繕積立金 / 管理費 | ¥36-60 万 |
| 法人会計税理士費 | ¥40-80 万 |
| 年間合計 | 約 ¥220-324 万 |
注意：法人持有的折旧費效果在初期 5-10 年最强，10 年以上效果递减。
三、出售阶段（一次性税费）
譲渡所得税
物件売却時の譲渡益（売却価格 - 取得費 - 譲渡費用）に課税。
#### 自然人持有時
短期譲渡所得（保有 5 年以下）：
- 所得税 30% + 住民税 9% + 復興特別所得税 = 約 39.6%
長期譲渡所得（保有 5 年超）：
- 所得税 15% + 住民税 5% + 復興特別所得税 = 約 20.3%
重要：保有期間は「売却した年の 1 月 1 日時点」でカウント。例：2020 年 6 月購入 → 2025 年 12 月売却 → 1 月 1 日時点で 4 年経過 → 短期譲渡扱い
#### 法人持有時
法人税率一律：約 30-34%
#### 比較例：¥1 億で取得、5 年後に ¥1.2 億で売却（譲渡益 ¥2000 万）
- 短期譲渡（自然人 39.6%）：¥792 万
- 長期譲渡（自然人 20.3%）：¥406 万
- 法人譲渡（30%）：¥600 万
→ 自然人で 5 年超保有して長期扱いになるのが最も税効果的（¥386 万 vs ¥792 万）
自宅特例
自宅として住んでいた物件を売却する時：
- 3000 万特別控除（譲渡益から控除）
- 軽減税率（10 年超保有の場合 14.21%）
→ 自然人 + 自宅 + 10 年超保有 = 最強の税効果
四、传承阶段（贈与・相続）
相続税
世界最厳しい相続税の一つ——最高税率 55%。
#### 計算公式
基礎控除 = ¥3000 万 + ¥600 万 × 法定相続人数例：配偶 + 子 2 人 = 法定相続人 3 人 → 基礎控除 ¥4800 万
課税対象相続財産 = 純資産（負債控除後）- 基礎控除#### 税率（10 段階累進）
| 課税対象財産 | 税率 |
|---|---|
| ¥1000 万以下 | 10% |
| ¥1000-3000 万 | 15% |
| ¥3000-5000 万 | 20% |
| ¥5000 万-1 億 | 30% |
| ¥1-2 億 | 40% |
| ¥2-3 億 | 45% |
| ¥3-6 億 | 50% |
| ¥6 億超 | 55% |
#### 中国 HNW の典型課税
¥3 億の日本不動産を子女 1 人に相続：
- 基礎控除 ¥3600 万
- 課税対象 ¥2.64 億
- 相続税 約 ¥9000 万
#### 軽減方策
1. KK 持有 + 株式相続
- 物件直接価額 ¥3 億 → KK 株式相續価額 ¥1.5-2 億（評価減効果）
- 相続税 約 ¥3000-5000 万 に圧縮
2. 生前贈与
- 年 ¥110 万までは贈与税非課税
- 30 年計画的贈与で大幅圧縮
3. 家族信託
- 信託契約による資産移転
- 中国 HNW 大型 portfolio に適合
贈与税
贈与税率（1 年間の贈与に対して）：
- 一般贈与：10-55%（基礎控除 ¥110 万 / 年）
- 特例贈与（直系尊属から 18 歳以上の子・孫）：軽減税率
五、毎年の申告タイムライン
Resident in Japan（居住者）
| 時期 | 申告 | 内容 |
|---|---|---|
| 3 月 15 日 | 確定申告（前年分） | 所得税・住民税基礎 |
| 5 月 31 日 | 法人税（KK 持有时、3 月決算） | 前期分 |
| 6 月 | 住民税通知 | 6 月-翌 5 月で分納 |
| 6 月 / 12 月 | 固定資産税・都市計画税 | 4 期分納（4/6/12/翌 2 月） |
| 継続的 | 不動産取得税通知（取得後 6-12 ヶ月） | 一括納付 |
Non-resident（非居住者）
非居住者でも日本不動産から所得 → 日本側で申告 + 納税義務：
- 確定申告（個人）または 法人税申告（KK）
- 税理士による代理申告が一般的
中国 HNW 客户大半 → 非居住者扱い → 日本侧の税理士担当者必須。
六、4 阶段 总成本シミュレーション
ケース：¥1 億物件 / 5 年保有 / 出租 4% / 売却譲渡益 ¥2000 万
#### A. 自然人 自住
| 段階 | 税费 |
|---|---|
| 取得 | ¥495 万 |
| 持有 5 年（自住・無家賃所得） | ¥320 万 |
| 売却（長期、自宅特例 3000 万控除） | ¥0 |
| 5 年合計 | 約 ¥815 万（8.15%） |
#### B. 自然人 出租
| 段階 | 税费 |
|---|---|
| 取得 | ¥495 万 |
| 持有 5 年（出租） | ¥1360 万 |
| 売却（長期） | ¥406 万 |
| 5 年合計 | 約 ¥2261 万（22.6%） |
#### C. 資産管理 KK 出租
| 段階 | 税费 |
|---|---|
| KK 設立 + 取得 | ¥645 万 |
| 持有 5 年 | ¥1100 万 |
| 売却（法人） | ¥600 万 |
| 5 年合計 | 約 ¥2345 万（23.45%） |
発見：単純比較すると C ＞ B のように見える、但是： - 自然人 B では相続時に最大 ¥3000 万-1 億の相続税 - 法人 C では株式評価減により相続税大幅圧縮 - 長期保有 + 相続考慮だと法人持有が圧倒的有利
七、远景资产の支援
远景资产（PROSPECT ASSET / プロスペクト株式会社旗下不动产部門）は中国 HNW 家族の日本不動産取得 + 持有結構設計 + 持続的税務管理を一貫サポート：
| サービス | 内容 | 参考料金 |
|---|---|---|
| 取得時税务规划 | 取得結構 + 自宅特例適用 + 取得 / 譲渡時の最適化 | ¥80-300 万 |
| 持有期間 持続税务管理 | 月次会計 + 年次申告（税理士連携） | ¥30-80 万 / 年 |
| 譲渡時税务规划 | 売却タイミング最適化 + 譲渡所得税 / 法人税 計算 | ¥30-150 万 |
| 相続 / 贈与プランニング | 30 年計画含む長期スキーム（家族信託 + KK 株式 + 生前贈与） | ¥300-1500 万 一次性 |
我们的差异化：
- 30+ 年代表合伙人日本市场履历 + 名古屋大学博士
- 海華永泰 30+ 年中国战略合作律所对接（中国侧 ODI / 跨境税务）
- 不动产中介牌照号：东京都知事（1）第 111239 号（有效期 2024-08-31 〜 2029-08-30）
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关于本文作者团队
远景资产（PROSPECT ASSET / プロスペクト株式会社旗下不动产部门） 东京・日本桥事務所，专注中国 HNW 家族日本资产配置一站式服务。
不动产中介牌照号：东京都知事（1）第 111239 号（有效期 2024-08-31 〜 2029-08-30）
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本文 2026 年 5 月作成。本文不构成正式税务意见。